Rivista Environnement

TERRITORIO IN OFFERTA

Quando una risorsa - in questo caso il territorio - diviene rara, si impone la necessità di un suo uso parsimonioso ed oculato, per evitare di arrivare a situazioni di rottura.

VALORE D’USO, VALORE DI MERCATO

di Flaminia Montanari

La saturazione delle aree libere (non c’è in effetti più alcun Comune della Valle che non lamenti la carenza di spazi da adibire a nuovi usi) e la conseguente crescita senza limiti dei prezzi di mercato del suolo, ci portano a fare alcune considerazioni sul valore economico del territorio e sui meccanismi conseguenti al nostro modo di usarlo. Più infatti un bene diviene scarso rispetto alla domanda, più cresce il suo prezzo sul mercato: la nostra stessa fame di suolo è quindi la molla che innesca questo giro vizioso. Quando una risorsa diviene rara, si impone la necessità di un suo uso parsimonioso ed oculato, per evitare di arrivare a situazioni di rottura. Questa attenzione ad un a corretta utilizzazione è ciò che distingue il concetto di uso da quello di consumo: con uso si intende infatti lo sfruttamento di una risorsa subordinato alle sue caratteristiche, cioè in maniera propria e compatibile, in accordo con la sua natura intrinseca e con gli equilibri ambientali; il consumo invece è l’uso della risorsa piegandola alle proprie finalità, senza considerazione delle conseguenze di lungo termine sul bene stesso e degli impatti sul suo intorno. Il consumo perciò porta a una progressiva perdita del bene, mentre l’uso dovrebbe contribuire alla sua buona conservazione: è il caso per esempio dei pascoli, che se sovrasfruttati si isteriliscono, se inutilizzati si inselvatichiscono, mentre il loro buon uso secondo le pratiche pastorali contribuisce a mantenerne l’integrità; o di una casa, che può essere danneggiata da un uso improprio o al contrario dall’abbandono, mentre viene conservata dal buon uso e dalle pratiche di manutenzione che esso comporta. Il concetto di uso contiene cioè implicitamente una presa di responsabilità nella conservazione del bene stesso e dell’ambiente circostante: potremmo perciò attribuire all’uso una sua valenza sociale. Il consumo viceversa è a danno di tutta la società, in quanto significa che il singolo può succhiare dal bene il suo valore, lasciando in eredità a chi viene dopo un bene degradato, se non addirittura un debito. Pensiamo per esempio a una discarica di materiali pericolosi, che ci libera temporaneamente da un problema ma costituirà a sua volta un problema e un costo negli anni a venire.
Quando parliamo di valore economico del territorio dobbiamo allora sempre distinguere il valore d’uso dal valore di mercato, e tenere presente inoltre che l’uso non coincide necessariamente con la proprietà: il paesaggio per esempio è un bene di cui tutti godiamo indipendentemente dal possesso del terreno, oppure pensiamo al percorrere un sentiero o allo scalare una montagna: noi non siamo proprietari in senso patrimoniale di questi beni, eppure ne usiamo e ci sentiremmo defraudati se subissero alterazioni negative o se ce ne venisse interdetto l’uso. Il valore di mercato, viceversa, è strettamente connesso alla proprietà, e ne costituisce un attributo fondamentale (posso dirmi proprietario solo se posso disporre realmente del bene, anche venderlo o darlo in affitto); il consumo di suolo perciò – che è oggettivamente un danno per la collettività – dà al proprietario del terreno il massimo beneficio, dal momento che il valore del suo bene aumenta quanto più cresce il consumo di suolo.
Per questo motivo un’Amministrazione Pubblica deve perciò sempre ragionare in termini di valore d’uso, cioè di quel valore che contiene in sé una connotazione sociale. Questa considerazione è particolarmente importante nel momento in cui tutti i Comuni stanno facendo ormai i conti con le ultime briciole di territorio utilizzabile, il cui valore di mercato sale vertiginosamente proprio in considerazione della loro rarità, e di cui quindi si fanno più forti le pressioni per l’utilizzo. Le domande che le Amministrazioni dovrebbero porsi di fronte ad ogni nuova iniziativa sono quindi: sto facendo buon uso del territorio, o lo sto consumando? Quali vantaggi ne vengono alla società? Quali problemi potrebbero derivarne a lungo termine?
Molte di queste risposte sono difficili da valutare, perché spesso i meccanismi che si innescano non sono facilmente comprensibili nelle fasi di partenza. Quando per esempio è iniziato il boom delle costruzioni turistiche, negli anni settanta, in apparenza si è creata ricchezza: chi ha venduto i terreni ha avuto i capitali per mettere in piedi qualche attività o commercio, le costruzioni stesse hanno creato lavoro per gli artigiani locali, l’afflusso turistico ha portato senza dubbio maggior benessere e innalzato la qualità della vita. Ma già negli anni ottanta ci si sarebbe dovuti rendere conto che si trattava in realtà di un consumo più che di un buon uso, ed oggi ne paghiamo socialmente le conseguenze con la congestione del traffico nelle stagioni di punta o il meccanismo perverso che fa sì che i residenti non trovino più casa, per l’iniqua concorrenza dei prezzi del mercato turistico: abbiamo una quantità di immobili vuoti per buona parte dell’anno, ma è difficile e costoso trovare alloggio per chi qui vive e lavora. Inoltre l’eccesso di costruzioni ha spesso snaturato e degradato i luoghi, dirottando il turismo verso zone più intatte, ed ha determinato costi per i servizi che il Comune deve offrire, troppo alti in confronto ai ricavi che ne può ottenere.
Oggi non possiamo più permetterci di fare sbagli, perché il nostro capitale fisso, il territorio, è quasi completamente utilizzato; ma possiamo ancora valutare attentamente l’uso dei ritagli che ancora ci restano, a fronte della quantità di richieste e bisogni ancora da soddisfare, ormai in concorrenza tra loro; e possiamo cercare di capire i meccanismi che abbiamo involontariamente innescato, per evitarci almeno di insistere negli errori. La posta in gioco diventa più importante di giorno in giorno, via via che saturiamo un altro lotto vuoto.