Dopo poco più di tre anni dall’entrata in vigore della legge regionale 4 agosto 2009, n. 24 (Misure per la semplificazione delle procedure urbanistiche e la riqualificazione del patrimonio edilizio in Valle d’Aosta/Vallée d’Aoste. Modificazioni alle leggi regionali 6 aprile 1998, n. 11, e 27 maggio 1994, n. 18), la cosiddetta “Legge Casa”, si propone un primo bilancio dell’applicazione della legge stessa.
La legge, nel testo approvato nel 2009, si compone di 13 articoli ed è stata oggetto di modificazioni nel 2010 e nel 2011. Le finalità della legge consistono nella definizione di “misure di semplificazione delle procedure vigenti per la realizzazione degli interventi sul patrimonio edilizio” e nella incentivazione al miglioramento della qualità degli edifici attraverso la promozione dell’efficienza energetica, della sostenibilità ambientale e dell’utilizzo di fonti di energia alternative e rinnovabili. Lo stesso articolo precisa inoltre l’ambito di applicazione, definendo nello specifico le destinazioni d’uso a cui la legge si può applicare.
La Legge Casa ammette le seguenti possibilità di ampliamento del patrimonio edilizio esistente:
• incrementi volumetrici o di superficie fino al 20 % delle unità immobiliari interessate ed esistenti alla data del 31 dicembre 2008, realizzabili a condizione che siano garantite le prestazioni energetiche e igienico-sanitarie esistenti e la sostenibilità ambientale dell’unità immobiliare oggetto dell’intervento;
• incrementi volumetrici fino ad un massimo del 35% nei casi di demolizione totale di edifici esistenti al 31 dicembre 1989, a condizione che si utilizzino criteri e tecniche di edilizia sostenibile e misure di risparmio delle risorse energetiche o idriche;
• incrementi volumetrici fino ad un massimo del 45% del volume esistente nei casi di demolizione totale di edifici costruiti prima del 31 dicembre 1989, previa predisposizione di un piano urbanistico di dettaglio (PUD) o altro strumento attuativo del PRG.
La realizzazione di tali interventi può avvenire in deroga agli strumenti urbanistici (PRG e Regolamento edilizio), fatta eccezione per le distanze tra gli edifici e le destinazioni d’uso. Devono invece essere in ogni caso rispettate le normative relative alla stabilità degli edifici, agli ambiti inedificabili e ogni altra normativa tecnica e di tutela dei beni culturali e paesaggistici. I Comuni, inoltre, possono imporre particolari modalità costruttive volte a inserire meglio l’intervento nel paesaggio.
Gli interventi di Legge Casa non sono consentiti sulle unità immobiliari anche parzialmente abusive, né uso pubblico o dichiarate inedificabili, sulle unità immobiliari oggetto di notifica ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio o sulle unità immobiliari classificate dagli strumenti urbanistici generali come monumento o documento, nonché (limitatamente agli interventi di cui all’articolo 3) sulle unità immobiliari classificate di pregio.
Gli interventi nei centri storici, nelle zone territoriali di tipo A, sono consentiti solo qualora gli edifici siano stati classificati, ai sensi della l.r. 11/1998, in base agli elementi ed alle strutture meritevoli di tutela che gli stessi contengono.
La disciplina degli interventi di ampliamento volumetrico è stata dettagliata dalle deliberazioni della Giunta regionale n. 3753/2009 e 635/2010, entrambe sostituite recentemente con le disposizioni attuative di cui alla deliberazione n. 514/2012.
Nel marzo 2010, la Giunta Regionale ha istituito con Deliberazione 634/2010 una banca dati informatizzata e on line che ha permesso di raccogliere numerose informazioni attraverso la compilazione di apposite schede a cura dei tecnici progettisti che predispongono la documentazione per l’ottenimento dei titoli abilitativi necessari alla realizzazione degli interventi assentibili ai sensi della Legge casa. Le schede compilate dai progettisti sono così validate dagli uffici tecnici comunali e inserite, quindi, nella banca dati regionale che produce elaborazioni grafiche e numeriche aggiornate in tempo reale e disponibili sul sito dell’Assessorato territorio e ambiente.
Ad oggi, la banca dati della Legge Casa della Regione Autonoma Valle d‘Aosta risulta essere l’unica istituita nel panorama nazionale.
Il sistema di raccolta dati: come funziona.
Il sistema di monitoraggio elabora i dati immessi dal professionista incaricato per la progettazione dell’intervento in un’apposita scheda informatica. Questi, a seguito delle necessarie verifiche normative che permettono l’applicazione della Legge Casa, oltre agli elaborati progettuali da depositare in Comune, deve compilare e consegnare la scheda on line sul portale informatico “Partout” con i dati dell’immobile e dell’ampliamento. Per accedere al portale è necessario autenticarsi inserendo le proprie credenziali.
Nella scheda sono richiesti i dati relativi alla percentuale di incremento volumetrico applicata, al tipo di intervento, alle condizioni di intervento, ai volumi come precedentemente definiti dalla DGR n. 3753/2009 e successivamente ribaditi dalla DGR n. 514/2012. Nel caso di realizzazione di nuove unità immobiliari e nei volumi superiori ai 2000 metri cubi diventa obbligatoria anche la compilazione delle schede relative alla sostenibilità ambientale.
Risultati del monitoraggio
I risultati del monitoraggio così condotto, relativi agli aspetti urbanistico – edilizi, sono stati attentamente esaminati dalla Direzione Pianificazione territoriale.
Di seguito sono esposti i dati relativi agli interventi suddivisi per: tipologia di incremento volumetrico (di cui rispettivamente agli articoli 2, 3 e 4 della l.r. 24/2009) per tipologia di titolo abilitativo rilasciato e per destinazione d’uso di partenza del volume esistente.
Interventi per tipologia
Il grafico 1 raccoglie i dati di tutti i comuni della Valle d’Aosta che riguardano le quantità di volume ampliato in relazione alla tipologia di intervento utilizzata. Il grafico 2 riporta i dati relativi alla quantità di casi applicativi autorizzati in funzione delle tipologie d’intervento, espresse in valori percentuali.
Le tipologie d’intervento considerate sono le seguenti:
• applicazione dell’articolo 2 della l.r. 24/2009: incremento volumetrico fino al 20% con volume esistente inferiore a duemila metri cubi;
• applicazione dell’articolo 2 della l.r. 24/2009: incremento volumetrico fino al 20% con volume esistente superiore a duemila metri cubi;
• applicazione dell’articolo 2 della l.r. 24/2009: incremento volumetrico fino al 20% con creazione di nuove unità immobiliari;
• applicazione dell’articolo 3 della l.r. 24/2009: incremento volumetrico fino al 35% con volume esistente previa totale demolizione e ricostruzione dell’intero fabbricato.
I dati emersi sono interessanti per valutare in quale misura è stata applicata la legge casa, principalmente in termini di volumi aggiunti, e quale uso è stato fatto delle parti ampliate. Il grafico evidenzia come la maggior parte del nuovo volume realizzato attraverso l’applicazione della legge casa sia scaturito dall’applicazione dell’articolo 2 della legge, nel caso di volume esistente inferiore ai 2.000 metri cubi e senza la creazione di nuove unità immobiliari. Per questa tipologia di intervento la norma non richiede l’obbligo di valutazione della sostenibilità ambientale. Si rileva, inoltre, che circa il 21% del volume realizzato (26.000 metri cubi) ha prodotto anche la creazione di nuove unità immobiliari.
Gli interventi di ampliamento fino al 20% su volumi superiori a 2.000 metri cubi e di demolizione totale e ricostruzione con ampliamento fino al 35% risultano invece poco utilizzati. Nel primo caso è evidente la difficoltà di applicazione della legge su edifici già di grandi dimensioni per i quali opportunamente la norma consente solamente l’ampliamento in sagoma e non fuori sagoma nel caso in cui il volume realizzato sia già superiore a quello che il piano regolatore oggi consentirebbe. Nel secondo caso, invece, si innescano sicuramente problematiche di tipo economico: la norma, infatti, in questi casi richiede la demolizione completa fino alle fondamenta e un netto miglioramento della qualità del nuovo prodotto edilizio che può fare lievitare i costi iniziali dell’intervento.
Per gli stessi inoltre, vi è stata, al momento, alcuna applicazione dell’art. 4 della legge che prevede la possibilità di ampliamento fino al 45% con strumento attuativo (ad esempio con piano urbanistico di dettaglio). Al fine di favorire la realizzazione di interventi ai sensi del citato articolo 4, è stata modificata la legge nel 2011 per chiarire che tali interventi possono avvenire sia su iniziativa pubblica sia su iniziativa privata, e sono state integrate le disposizioni attuative andando a definire i contenuti degli strumenti attuativi che ammettono incrementi volumetrici fino al 45% del volume esistente.
L’immagine 1 mette in evidenza la quantità di volume ampliato: il volume complessivo realizzato in applicazione della legge casa è pari a circa 125.000 metri cubi. Volendo quantificare questo nuovo volume realizzato utilizzando un’unità di misura non convenzionale, ma di facile visualizzazione, si propone di utilizzare quale parametro di riferimento il volume del palazzo regionale: la Legge Casa ha finora consentito la realizzazione di un volume di incremento pari a circa quattro volte il volume del palazzo regionale, senza però ulteriore consumo di suolo disponibile.
Interventi per titolo abilitativo rilasciato
Il sistema informatico consente di poter analizzare l’attuazione della Legge Casa in ogni comune considerando gli interventi suddivisi per titolo abilitativo utilizzato. Tale analisi risulta determinante ai fini della valutazione della semplificazione delle procedure, che costituisce uno dei principi ispiratori della legge sia a livello nazionale sia in ambito regionale. Si ricorda, infatti, che tra le novità introdotte dalla Legge Casa, vi è anche la semplificazione delle procedure costituita dall’aver assoggettato gli interventi di incremento volumetrico realizzati sulle prime case a semplice denuncia di inizio dell’attività (oggi SCIA), e, quindi, non richiedendo più la concessione edilizia (ora permesso di costruire) come invece avviene nelle procedure ordinarie. Tale opportunità, stabilita dall’art. 5, comma 1, della l.r. 24/2009, ha consentito l’applicazione della legge casa in oltre il 57% degli interventi complessivi.
Sostenibilità ambientale
Come illustrato precedentemente, la l. r. 24/2009 “detta misure (…) volte a favorire il miglioramento della qualità degli edifici, l’efficienza energetica, la sostenibilità ambientale e l’utilizzo di fonti di energia alternative e rinnovabili”. La sostenibilità ambientale degli interventi è pertanto uno dei parametri introdotti dalla legge medesima considerandone l’applicazione.La valutazione della sostenibilità ambientale interessa le caratteristiche della qualità del sito, il consumo di risorse, l’utilizzo di fonti rinnovabili e di materiali eco-compatibili, i carichi ambientali (raccolta differenziata dei rifiuti, emissione di anidride carbonica…), la qualità dell’ambiente “casa”, la qualità dei servizi. Per ogni argomento è stata predisposta una scheda strutturata in modo tale da definire l’esigenza, l’indicatore di prestazione, le strategie di riferimento, il metodo di verifica e la scala di prestazione.
Tale valutazione è condotta attraverso la compilazione on line, da parte del professionista, delle schede che riguardano i diversi settori: ogni scheda dà un punteggio che contribuisce al calcolo automatico da parte del software della classe di sostenibilità raggiunta in base all’implementazione dei dati di progetto. La sostenibilità ambientale degli interventi si misura, infatti, in classi: l’eccellenza è raggiunta con la classe Asa+, il livello qualitativo più basso è rappresentato dalla classe Dsa. Nei casi in cui è richiesta tale verifica negli interventi in applicazione della Legge Casa, è richiesto il raggiungimento minimo della classe Bsa.
La normativa prevede diversi livelli di attuazione: l’ampliamento fino al 20% con volume esistente inferiore ai 2.000 metri cubi non necessita obbligatoriamente della valutazione della sostenibilità ambientale. Ciò comporta che per circa l’83% dei casi di applicazione della legge, ossia su circa 74.000 metri cubi di volume ampliato, la valutazione della sostenibilità ambientale non è richiesta.
Nei casi in cui non è richiesta la valutazione della sostenibilità ambientale, è comunque necessario – per legge – provvedere, per legge (L. 10/1991), alla verifica di alcuni parametri relativi
al contenimento delle dispersioni energetiche, gli stessi parametri presi in considerazione nelle schede di valutazione della sostenibilità ambientale concernenti gli aspetti energetici.
Di seguito si riportano i dati relativi alle classi raggiunte sugli interventi con l’obbligo di redigere la scheda sulla sostenibilità ambientale. Ad oggi non è stato realizzato nessun intervento in classe Asa+, mentre alcune schede hanno riportato risultati da classe C e D: questi casi paiono essere, ad una prima analisi, il risultato di dichiarazioni volontarie. Gli interventi che rientrano in queste due classi non sarebbero infatti ammessi dalla legislazione regionale che prescrive, come già detto, come minimo il raggiungimento della classe Bsa.
Conclusioni
L’esame dei dati relativi all’applicazione della Legge Casa permette di evidenziare una serie di aspetti positivi che la norma ha scaturito.
Innanzitutto la norma ha offerto un tangibile sostegno all’attività edilizia e alle esigenze dei Valdostani anche in periodo di crisi economica con quasi mille interventi sul territorio, di cui 26.000 metri cubi di nuove unità immobiliari, stimabili in circa 130 alloggi di superficie pari a 70 metri quadrati. Di conseguenza si è realizzato un sensibile risparmio di suolo libero: la possibilità di densificare l’abitato esistente indubbiamente consente di non occupare con nuove abitazioni i terreni agricoli e contribuisce alla riduzione della pressione sulle aree non edificate in fase di pianificazione in quanto la domanda di abitazione trova nuovi canali di accoglimento.
Parallelamente, la Legge Casa ha favorito la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente con circa il 17% degli interventi che garantiscono il miglioramento della sostenibilità ambientale. In particolare ha dato maggiori opportunità, rispetto alle norme urbanistico – edilizie ordinarie, di intervenire su edifici che siano classificati dai PRG come monumento o documento, contribuendo così al recupero dei centri storici senza la necessità di predisporre strumenti attuativi: ciò costituisce certamente una semplificazione per il cittadino.
L’entrata in vigore della Legge Casa ha suscitato un notevole interesse non solo nel mondo tecnico ma anche da parte dell’opinione pubblica. Ne sono un segnale i circa 700 contatti telefonici e richieste di informazione all’anno ricevuti dalla Direzione Pianificazione territoriale. La quantità di contatti intercorsi con cittadini, professionisti e tecnici comunali e amministratori denota il forte interesse che la legge casa ha suscitato in tutta la comunità valdostana: da un lato la verifica anche più minuziosa per stabilire se e di quanto fosse fruibile il bonus volumetrico e dall’altro la difficoltà di approccio tecnico che la Legge Casa richiede, andando in deroga agli strumenti urbanistici, fanno sì che ad oggi le richieste di informazione e/o consulenza siano ancora numerose a tre anni dall’approvazione della legge. È forse questa la maggiore difficoltà che la Legge Casa ha presentato e continua a presentare: il fatto di consentire la deroga agli strumenti urbanistici ha obbligato professionisti e tecnici ad impostare il proprio lavoro in maniera completamente diversa dall’ordinario.
Un’altra grande difficoltà è data anche dall’introduzione di una parte della procedura da espletare on line, d’altronde, con il progredire della cosiddetta “amministrazione digitale”, nel prossimo futuro dovremo sempre più interagire con le amministrazioni pubbliche utilizzando il computer e sempre meno la carta.